广州维修资金知识点（归集部分）

维修资金知识点

（归集部分）

 

一、什么是维修资金？

答：维修资金是指专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

二、我市开展维修资金工作的法律依据是什么？

答：主要依据有：《民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理条例》和《广州市维修资金管理办法》。

三、《广州市维修资金管理办法》可以从什么途径获取？

《广州市维修资金管理办法》（穗建规字〔2022〕3号）可以通过以下途径获取：

（一）登录“广州市住房和城乡建设局”官网，在右上角搜索栏输入“广州市维修资金管理办法”，在搜索结果中点击“政策文件”进行筛选，即可查询到《广州市维修资金管理办法》。

（二）登录“广州市行政规范性文件统一发布平台”，在搜索栏中输入“广州市维修资金管理办法”，或者在“目录导航”栏目中点击“广州市住房和城乡建设局”进行筛选，即可查询到《广州市维修资金管理办法》。

四、我市维修资金现有的管理体制是怎样的？

答：维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

广州市住房和城乡建设局是全市维修资金的行政主管部门，指导全市维修资金管理工作。

广州市房屋安全管理所（挂“广州市物业专项维修资金管理中心”牌子）负责全市维修资金日常监督管理工作，建立、维护广州市物业专项维修资金信息管理系统以及负责越秀、海珠、天河、荔湾、白云、黄埔六区维修资金归集具体事务。

越秀、海珠、天河、荔湾、白云、黄埔六个区住房建设行政主管部门负责辖区内维修资金的监督管理工作以及维修资金使用具体事务。

花都、番禺、南沙、从化、增城五个区住房建设行政主管部门负责辖区内维修资金的监督管理工作以及维修资金归集和使用具体事务。

五、维修资金的专户银行有哪几家，办理网点有哪些？

答：广州市现有的维修资金专户银行共有12家，分别为广州农村商业银行、广发银行、广州银行、农业银行、建设银行、工商银行、中国银行、招商银行、平安银行、邮政储蓄银行、浦发银行、交通银行。

以上银行的办理网点可关注微信公众号“广州物业管理”，在“维修资金”栏目的“办事指南”中查询。

六、谁是首期维修资金的交存主体？

答：（一）核发商品房预售许可证在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订商品房买卖合同在2003年8月31日（国务院《物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在商品房买卖合同里约定由购房者交纳的，交存主体是开发建设单位。

（二）核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订商品房买卖合同在2003年9月1日后的，交存主体是业主。

七、维修资金交存标准是多少？

答：（一）购房者在2008年7月31日前签订商品房买卖合同的，首期维修资金交存标准为住宅（含别墅）每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。

（二）购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，购买2008年2月1日前取得商品房预售许可证的房屋，首期维修资金交存标准为住宅（含别墅）每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。

（三）购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，且购买的房屋在2008年2月1日后取得商品房预售许可证的，或者购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同、且已办理房屋产权初始登记的，首期维修资金交存标准为高层（有电梯）每平方米建筑面积105元、多层（无电梯）住宅（含别墅）每平方米建筑面积77元。独立非住宅物业可参照高层（有电梯）住宅的标准交存维修资金。

八、交存维修资金有几种方式？

答：交存维修资金有两种方式：

建设单位代交

广州市于2012年1月1日起实施建设单位代交首期维修资金的制度。

以预售方式销售的房屋，在申请核发商品房预售许可证前，按照预售房屋所在楼宇或区域的报建面积，由建设单位代交全部首期维修资金。

以现售方式销售的房屋，在房屋所有权首次登记前，按照销售房屋所在楼宇或区域的实测面积，由建设单位代交全部首期维修资金。

规划用于停放机动车的车位，在车位所有权首次登记前，按照车位面积由建设单位代交首期维修资金。

建设单位在销售物业时，可以向物业买受人收回其代交的首期维修资金，并将维修资金分户专用票据交付物业买受人。

业主交存

房屋未交存维修资金的，业主应凭房屋买卖合同和有效身份证明自行到专户银行交存，由专户银行出具维修资金专用票据。若业主为法人组织，有效身份证件为加盖公章的营业执照或单位法人证书复印件，另外需要提供授权委托书、经办人有效身份证原件及复印件。

专户银行的办理网点可关注微信公众号“广州物业管理”，在“维修资金”栏目的“办事指南”中查询，在查询到的网点中选择任一网点办理。

九、建设单位能否向业主收回其代交的首期维修资金？

答：广州市于2012年1月1日起实施建设单位代交首期维修资金的制度。建设单位按规定代交了首期维修资金后，可在销售物业时向物业买受人收回其代交的首期维修资金，并将维修资金分户专用票据交付物业买受人。

十、建设单位如何代交首期维修资金？

建设单位在完成项目概况后，登录广州市物业专项维修资金信息管理系统，通过接口获取方式获取房屋数据，并上传房屋测绘成果报告书扫描件，发起代交首期维修资金的业务。

管理部门审批通过后，建设单位自行登录广州市物业专项维修资金信息管理系统打印代交通知书，按通知书上所记载的金额和交存银行信息，通过转账、支票、现金等方式交存。建设单位完成交存后，到交存银行柜台进行确认，并由银行出具建设单位代交首期维修资金交存凭证和维修资金分户专用票据。

十一、维修资金信息管理系统登录方式有哪些？

答：广州市物业专项维修资金信息管理系统网址为https://wxzj.gzcc.gov.cn。可在浏览器中直接输入网址登录，或登录“广州市住房和城乡建设局”官网后，点击“政务服务—物业管理—物业专项维修资金管理系统”登录。开发建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主代表通过物维系统跳转到广东省统一身份认证平台注册认证后，即可登录物维系统在线发起业务申报。

十二、维修资金信息管理系统的登录密码忘记了怎么办？

答：登录广州市物业专项维修资金信息管理系统网址，物维系统会自动跳转至广东省统一身份认证平台。点击广东省统一身份认证平台的“账号密码”，再点击“找回密码/账号”，通过“粤省事刷脸/手机邮箱验证/数字证验证”等方式找回密码。

十三、能否用维修资金购买股票、基金、保险或做其他投资？

答：《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）第二十六、二十七条规定：“维修资金可以用于银行存储和购买一级市场新发行的国债并持有到期，禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为”。根据中国人民银行相关规定，政府部门代管的或业主大会自管的维修资金购买国债均只能购买记账式国债，而记账式国债可上市进行二手交易，其市场价格跟股票一样是上下浮动的，可能存在收益不如同期银行存款的情况。因此，目前广州市维修资金管理部门都是通过银行存款对维修资金进行增值保值。

十四、物业服务企业是否可以代收维修资金？

答：我市自2007年7月6日起已明令禁止物业服务企业代收维修资金，已代收资金的，应及时将资金存至专户银行，并分解到户。但业主授权委托物业服务企业代交、代办维修资金业务的除外。

十五、什么情况下需要续交维修资金？

答：业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，续交方案由业主大会表决通过后实施。

维修资金管理账目信息向业主公开的情况如何？

答：为增进维修资金管理透明度，我市从2014年起每年开展上一年度维修资金账目公布工作：分别在政府官方网站公布全市收支总账，并通过现场张贴的方式在小区公布该小区的收支账目。

十七、二手房业主如何办理维修资金过户（更名）手续？

答：二手业主可持房屋权属证明及有效身份证明前往专户银行网点变更信息。若业主为法人组织，有效身份证件为加盖公章的营业执照或单位法人证书复印件，另外需要提供授权委托书、经办人有效身份证原件及复印件。

专户银行的办理网点可关注微信公众号“广州物业管理”，在“维修资金”栏目的“办事指南”中查询，在查询到的网点中选择任一网点办理。

十八、上手业主问下手业主索要维修资金，下手业主是否应该把钱给上手业主？或者下手业主要求上手业主补交维修资金，上手业主是否应该补交？

答：买卖双方在签订《存量房买卖合同》时，对如何处置维修资金已达成一致意见的，按照合同的约定履行。买卖双方如对合同约定的履行有异议的，应按合同的争议处理方式向仲裁机构或法院申请处理。

十九、业主不知道或者不记得房屋是否有交存维修资金，如何查询房屋是否交存维修资金及维修资金余额？

答：

（一）业主查询途径

业主持房屋权属证明及有效身份证明到专户银行网点查询。如业主有需要的，专户银行应出具相关房屋的流水明细，并加盖银行公章。若业主为法人组织，有效身份证件为加盖公章的营业执照或单位法人证书复印件，另外需要提供授权委托书、经办人有效身份证原件及复印件。

（二）物业服务企业和业主委员会查询途径：

物业服务企业和业主委员会可自行登录广州市维修资金信息管理系统查询，或者到专户银行网点查询，具体如下：

①登录系统查询。

广州市物业专项维修资金信息管理系统网址为https://wxzj.gzcc.gov.cn。可在浏览器中直接输入网址登录，或登录“广州市住房和城乡建设局”官网后，点击“政务服务—物业管理—物业专项维修资金管理系统”登录。物业服务企业和业主委员会通过物维系统跳转到广东省统一身份认证平台注册认证后，即可登录物维系统在线查询。

②到专户银行网点查询。

物业服务企业持加盖公章的营业执照或单位法人证书（复印件）、物业服务合同（或相关情况说明）、授权委托书、经办人有效身份证件到专户银行柜台网点查询。如物业服务企业有需要的，专户银行应出具相关房屋的清册或流水明细，并加盖银行公章。

业主委员会持加盖公章的业委会备案回执（复印件）、经办人有效身份证件到专户银行柜台网点查询。如业主委员会有需要的，专户银行应出具相关房屋的清册或流水明细，并加盖银行公章。

二十、如何查询维修资金交存在哪家银行？

答：全市有12家专户银行，业主可以在任一银行业务网点查询。业主可关注微信公众号“广州物业管理”，在“维修资金”栏目中的“办事指南”可查询银行业务网点，到上面列举的任一网点查询。

二十一、维修资金能否业主自管？

答：按照《住宅专项维修资金管理办法》和《广州市维修资金管理办法》的规定，业主大会决定以下事项后，可以自行管理维修资金，并向区住房建设行政主管部门提请划转维修资金。需要表决的事项是：

（一）维修资金管理单位；（二）维修资金筹集制度；（三）维修资金使用和管理制度；（四）维修资金专户银行和服务期限。其中，维修资金筹集、使用和管理的制度不得违反法律、法规、规章和《广州市维修资金管理办法》的规定，不得制定对部分业主显失公平的内容。

二十二、如何申请业主大会自行管理维修资金？

答：业主委员会在业主大会决定的专户银行开立了维修资金专户后，登录维修资金管理系统发起申请，由区住房建设行政主管部门审批后，再由市物业专项维修资金管理中心划拨资金。

开立的维修资金专户应当符合下列规定：（一）与专户银行签订维修资金委托管理协议；（二）负责办理维修资金专户手续的人应当是业主委员会委员、候补委员、业主委员会聘请的专职工作人员；（三）维修资金专户的预留签章应当是业主委员会印章和业主委员会主任或者主任委托代理人的签章；（四）专户银行应当登记业主委员会备案回执注明的任职期限。

二十三、维修资金卡或维修资金交存凭证不慎遗失，能否补办？

答：2017年10月起，我市已不再新发维修资金银行卡，已有维修资金卡遗失后不需补办。维修资金交存凭证遗失也不需补办。业主如有需要，可持房屋权属证明及有效身份证明至专户银行网点查询，由专户银行出具房屋流水明细并加盖银行公章，同样可以证明房屋已交存维修资金。业主可关注微信公众号“广州物业管理”，在“维修资金”栏目中的“办事指南”可查询银行业务网点，到上面列举的任一网点查询。

二十四、以前交存维修资金有维修资金卡和凭证，现在没有卡，只有凭证，为什么？

答：2017年10月起，我市已不再新发维修资金银行卡，因此现在没有维修资金卡，只有交存凭证。业主如有需要，也可持房屋权属证明及有效身份证明至专户银行网点查询，由专户银行出具房屋流水明细并加盖银行公章，同样可以证明房屋已交存维修资金。

二十五、维修资金交存凭证的版本为什么不一样？

答：我市历年使用的维修资金交存凭证有三种版本，分别是：

   （一）管理部门印制，白色，“广州市首期物业专项维修资金交存凭证”，2020年起停用。上有小区名称、物业地址、维修资金卡号、交存面积和交存金额等，并印制了“广州市物业专项维修资金管理中心”公章。

（二）管理部门印制，“广州市物业专项维修资金分户交存凭证”，2020年起停用。上有物业区域名称、房屋账号、房屋地址、交存面积、交存金额和二维码等信息，并印制了“广州市物业专项维修资金管理中心”公章。

（三）财政部门监制，“广东省住宅专项维修资金专用票据”，2020年起用。

业主如对其所持有的票据有疑问，可持房屋权属证明和有效身份证明至专户银行网点查询维修资金交存情况。

二十六、住宅、商铺、办公用房维修资金交存凭证的面积与房产证面积不一致，能否退回多交的维修资金？

答：广州市于2012年1月1日起实行建设单位代交首期维修资金的制度，也就是：由建设单位在办理商品房预售许可证前，按照房屋预测绘成果报告书的记载面积先代交首期维修资金；现楼销售方式的房屋则由建设单位在办理房屋所有权首次登记前，按照房屋实测绘成果报告书的记载面积先代交首期维修资金。建设单位代交首期维修资金后，在销售物业时，可以向物业买受人收回其代收的首期维修资金，并将维修资金分户专用票据交付物业买受人。

业主所述情况，属于建设单位在办理商品房预售许可证前代交首期维修资金的情况，因此，房屋交存维修资金以预测面积为计征标准，与最后的实测面积有出入是正常的，符合相关规定，不办理维修资金退款手续。

二十七、车位按什么面积交存维修资金？

答：

（一）车位维修资金交存凭证于2022年4月6日前出具的：根据旧的《广州市物业专项维修资金管理办法》（穗建规字〔2016〕4号、穗建规字〔2020〕40号）规定，规划用于停放汽车的车位，在申请办理车位所有权初始登记前，按照车位的实测面积和分摊共用面积代交首期物业专项维修资金。因此，每个车位需要以车位房产证登记面积加上车位所在楼层停车场另共有面积的分摊之和，作为计征标准。

（二）车位维修资金交存凭证于2022年4月7日后出具的：新的《广州市维修资金管理办法》（穗建规字〔2022〕3号）于2022年4月7日印发实施，其中规定，规划用于停放机动车的车位，在车位所有权首次登记前，按照车位面积交存首期维修资金。

二十八、车位维修资金交存面积与房产证面积不一致，能否退回多交的维修资金？

答：根据旧的《广州市物业专项维修资金管理办法》（穗建规字〔2016〕4号、穗建规字〔2020〕40号，2022年4月6日失效）规定，规划用于停放汽车的车位，在申请办理车位所有权初始登记前，按照车位的实测面积和分摊共用面积代交首期物业专项维修资金。因此，车位维修资金交存凭证于2022年4月6日前出具的，车位需要以车位房产证登记面积加上车位所在楼层停车场另共有面积的分摊之和，作为计征标准，符合相关规定，不办理维修资金退款手续。